Котеджне будівництво 2025: Механізми фінансування заміського будівництва, Податково-правові моделі залучення коштів, Структурування продажів, ОТГ та котеджні містечка, Землі різного цільового призначення, Дозвільна документація, Введення в експлуатацію та управління містечком

– Малоповерхове будівництво 2025: Вебінар, Семінар
– Котеджі, таунхауси, дуплекси у котежних містечках
– Механізми фінансування проектів котеджної забудови.
– Податково-правові моделі залучення коштів у котеджних проектах
– Спеціальні майнові права на приватні будинки як неподільні об’єкти незавершеного будівництва (Закон № 2518)
– Управління фінансовими ризиками при будівництві котежних містечок
– Практичний кейс співпраці девелопера з фізичною особою – власником земельних ділянок
– ОТГ та котеджні містечка
– Використання земель фізичних осіб
– Будівництво на землях різного цільового призначення
– Дозвільна та проектна документація
– Введення в експлуатацію котедженого містечка
– Управління котеджним містечком

Розділ 1. Механізми фінансування проектів котеджної забудови 2025. Які податково-правові моделі варто розглядати девелоперу для залучення коштів у котеджних проектах — і як співвідносяться між собою ЖБК, ІСІ, деривативи та класичні договори?

Блок 1. Які загальні критерії мають лягати в основу вибору моделі залучення коштів для забудовника? Наскільки критичними є прозорість механізму, ступінь юридичного захисту інвестора, податкове навантаження та можливість гнучкого використання коштів?

1. Що дозволяє модель ЖБК у проектах котеджної забудови, і які ключові ризики вона несе для учасників кооперативу?

– Чи справді ЖБК забезпечує простий механізм залучення коштів через пайову участь без оподаткування прибутку?

– Яким чином працює модель спільного фінансування: наскільки ефективно вона об’єднує ресурси інвесторів?

– Чи дозволяє ЖБК уникнути частини регуляторних бар’єрів — і якою ціною з точки зору правового захисту пайовиків?

2. Що потрібно враховувати, коли інвестор стає учасником ЖБК — і наскільки така модель відповідає очікуванням щодо прозорості й стабільності?

– Яким чином ЖБК дозволяє оптимізувати оподаткування і уникнути значного регуляторного тиску?

– Чому слабкий контроль пайовиків і відсутність зовнішнього нагляду створює ризик ухвалення непрозорих рішень правлінням?

3. Як функціонує модель ІСІ (інститутів спільного інвестування) у сфері котеджного будівництва — і що слід врахувати при її впровадженні?

– Як відбувається включення покупців у фонд у статусі інвесторів — і в чому полягає прозорість такої моделі?

– Які податкові переваги дає ІСІ через фондову структуру: як працює механізм продажу акцій замість нерухомості?

– Чому ІСІ вимагає наявності професійного адміністратора (КУА) та ліцензування, і як це впливає на бюджет і строки реалізації?

4. Чому модель інвестора як покупця акцій ІСІ вважається найбільш захищеною, і які складнощі супроводжують її на практиці?

– Як забезпечується захист інвестора в рамках регулювання через КУА?
– Чи обмежує ліквідність акцій ефективність цієї моделі для роздрібного покупця?

5. Як порівняти ЖБК та ІСІ за ключовими критеріями: простота запуску, рівень захисту інвесторів, податкові переваги, регуляторне навантаження?

– Чому ЖБК вважається простішим для запуску, але менш захищеним з точки зору прав інвесторів?

– Чи виправдовує складність структури ІСІ потенційно вища стабільність та прозорість відносин із покупцями?

6. Які можливості відкриває залучення інвестора через купівлю деривативу — і чому ця модель залишається малопоширеною?

– Як працює дериватив як фінансовий інструмент для фіксації майбутньої передачі прав на нерухомість?

– Чи дійсно такий інструмент дозволяє мінімізувати податкові витрати на першому етапі — і наскільки він зрозумілий для масового інвестора?

– Які труднощі виникають із правозастосуванням та рівнем довіри до цієї моделі?

7. Фінансування через інвестрахунки: відкриття, контроль цільового використання, умови зняття обмежень і закриття.

– Чому для реалізації проєкту важливо відкривати інвестрахунок саме в банку з високим рівнем надійності відповідно до класифікації НБУ?

– Яким чином забезпечується цільове спрямування коштів покупців виключно на розвиток інфраструктури містечка?

– Як банки здійснюють незалежний фінансовий контроль за інвестрахунком:
а) які механізми використовуються банками для моніторингу надходжень і витрат;
б) чому реєстрація прав власності можлива лише за наявності підтвердження банку про цільове використання коштів?

– За яких умов дозволяється зняти обмеження та закрити інвестрахунок — чи дійсно необхідно досягти 70% проданих ділянок і введення інфраструктури в експлуатацію?

8. Як правильно структурувати договори купівлі-продажу для зниження податкового навантаження — особливо коли мова йде про розділення вартості об’єкта і землі?

– Які переваги дає поділ вартості у договорі між будинком та земельною ділянкою — і які податки це дозволяє мінімізувати?

– Чому важливо базуватись на незалежній оцінці та погодженій договірній структурі, щоб уникнути податкових ризиків при перевірках?
– Договірні схеми: Купівля-продаж, Меморандуми з інвестором, Договір інвестування з фіксацією умов будівництва.

9. Спеціальні майнові права на приватні будинки як неподільні об’єкти незавершеного будівництва (Закон № 2518)

1. Чому приватні будинки не можуть бути кваліфіковані як майбутні об’єкти нерухомості (МОН), і які правові обмеження це створює при інвестуванні?

2. Які правові механізми дозволяють легально інвестувати в будівництво приватних будинків, якщо вони не є МОНами?
– Поняття «неподільний об’єкт незавершеного будівництва» — об’єкт, який не має відокремлених частин (Закон №2518).

– Укладання договору купівлі-продажу спеціального майнового права (СМП), що реєструється на замовника будівництва до моменту введення об’єкта в експлуатацію.

3. Чому СМП на приватні будинки може бути зареєстроване виключно за замовником, і які це створює обмеження для девелоперів і схем із розподілом об’єктів?

4. Як саме перехід СМП впливає на земельну ділянку та хто після цього втрачає право на забудову?

5. Які правові та дозвільні ризики виникають після передачі СМП і чому без зміни дозвільної документації будівництво може бути заблоковане?

Блок 2. Управління фінансовими ризиками при будівництві котежних містечок:

– Прозорість операцій – банківські підтвердження зарахування коштів як умова реєстрації права власності;

– Регулювання обтяжень на земельні ділянки до завершення продажів та виконання зобов’язань.

– До моменту продажу 70% ділянок має бути зареєстроване обтяження на всю площу котеджного містечка, як запобіжник зловживання правами власника.

Розділ 2. Структурування продажів проектів котеджної та присадибної забудови

а. Продаж земельної ділянки з подальшим будівництвом будинку:

– Які особливості має укладання договору купівлі-продажу земельної ділянки з цільовим призначенням «індивідуальне житлове будівництво»?

– У яких випадках будівництво на придбаній ділянці здійснює сам покупець, а коли — на підставі окремого договору підряду з девелопером або підрядною організацією?

– Як використовується попередній договір для фіксації ключових умов майбутнього будівництва на такій ділянці?

– Яким чином відбувається реєстрація прав: чому земельна ділянка оформлюється на покупця одразу, а право власності на будинок — лише після завершення будівництва та введення об’єкта в експлуатацію?

– Яке податкове навантаження виникає при такій моделі — чи обкладається податками тільки купівля землі, і як на це впливають статус та частота продажів з боку продавця?

б. Продаж готового будинку разом із земельною ділянкою (єдиний об’єкт):

– У яких випадках продаж будинку відбувається вже після введення його в експлуатацію разом із зареєстрованою земельною ділянкою?

– Яка практика укладання договорів при такому продажі — обмежуються єдиним договором купівлі-продажу чи оформлюють два окремих: на будинок і на землю?

– Які документи та умови є обов’язковими для продажу будинку — чи потрібно мати технічний паспорт, витяг з реєстру, присвоєний номер об’єкта, оформлену адресу та підключені (або готові до підключення) комунікації?

– Яке податкове навантаження виникає для фізичної особи-продавця — у яких випадках потрібно сплачувати ПДФО та військовий збір, і як це залежить від кількості таких угод протягом року?

в. Продаж таунхаусів як компроміс між індивідуальним житлом та багатоквартирним:

– Як організовується будівництво таунхаусів у форматі секцій єдиного об’єкта, де кожна секція має окремий вхід, дах, а в окремих випадках — і власний двір?

– Які підходи використовуються для оформлення землі під такими секціями — через виділення окремих ділянок із власними кадастровими номерами чи шляхом створення права спільного користування із сервітутами?

– У який спосіб забезпечується юридичне оформлення кожного таунхауса як окремої садибної забудови на окремій земельній ділянці?

– Чому створення ОСББ у таких проектах не є обов’язковим, але виникає потреба у встановленні чіткого регламенту користування спільною інфраструктурою — зокрема, дорогами, парканом, охороною?

– Яких містобудівних вимог слід обов’язково дотримуватись під час реалізації таких проєктів — зокрема щодо відстаней між будівлями, дозволеної поверховості та прокладання інженерних мереж?

г. Продаж частини житлового індивідуального будинку як майбутньої квартири (перспектива легалізації в майбутньому під багатоквартирне житло).

– Чи можна придбати частку будинку без виділення в натурі, уклавши при цьому повноцінний договір купівлі-продажу або ж лише попередній договір з обіцянкою передати квартиру після завершення легалізації?

– Яка модель забудови дозволяє спочатку звести будинок як один об’єкт, а потім поділити його на окремі квартири через реконструкцію та зміну технічних характеристик?

– Як зазвичай вирішується питання з правом користування земельною ділянкою: чи залишається земля у спільній власності (наприклад, через ЖБК або ОСББ), чи оформлюється у вигляді сервітутів?

– Які дії необхідно здійснити після реконструкції, щоб кожна квартира пройшла технічну інвентаризацію та отримала окрему реєстрацію?

– Чому існує ризик, що органи місцевого самоврядування можуть не погодити поділ будинку або не допустити введення квартир у багатоквартирному форматі на землях, призначених для індивідуального житлового будівництва?

д. Продаж котеджів на етапі проектування: Використання попередніх договорів та завдатків, Захист інвестора (нотаріальна форма, обтяження, ескроу.)

Розділ 3. Практичний кейс співпраці девелопера з фізичною особою – власником земельних ділянок:

а. Модель: Фізособа володіє 100 земельними ділянками, кожна з унікальним кадастровим номером. Девелопер (юрособа) укладає з нею договір на будівництво 100 котеджів.

– Аналіз оптимальних юридичних та податкових моделей реалізації: підряди, спільна діяльність, ЖБК, продаж будинків від імені фізособи, тощо;

– Оподаткування прибутку фізособи при реалізації об’єктів;
– Підводні камені для девелопера при формальній відсутності права власності на землю.

б. Модель МУО (містобудівних умов та обмежень) на всі 100 ділянок:

– Розподіл МУО (10% фізособа, 90% девелопер): які податки виникають у девелопера в разі передачі частини мон (містобудівної документації), які – у разі передачі фізособі готової нерухомості;

– Особливості оцінки та оподаткування при передачі активів між учасниками проекту.

в. Продаж будинку з землею:

– Які податки виникають у фізичної особи при продажу земельної ділянки разом з будинком (23% від частини, що вважається вартістю землі);

– Як оптимізувати оподаткування: варіанти структурування угоди, визначення частки вартості землі і будинку (договірна структура, оцінка, ескроу, оподаткування у разі продажу окремо).

Розділ 4. ОТГ та котеджні містечка

1. Регулювання забудови: МУО (містобудівні умови та обмеження)

– Комплексні плани просторового розвитку громад, Генплани, Плани зонування, ДТП, схеми планування областей та районів.

2. Містобудівний кадастр.

– Робота з містобудівною інформацією та документами на місцевому, регіональному та державному рівнях.

3. Проблема бюджетного фінансування приватної інфраструктури:

– Власники котеджного містечка платять податки в ОТГ, але не отримують зворотної інфраструктурної підтримки;

– Будівництво доріг та комунікацій – за приватний рахунок.
– Необхідні Зміни до Бюджетного кодексу: спрямування частини ПДФО, податку на землю та нерухомість на розвиток котеджного містечка.

5. Державна експертиза інвестиційних проектів:

– У разі реалізації котеджного містечка, що включає більше одного будинку або об’єкта, інвестор зобов’язаний пройти державну експертизу проекту відповідно до чинних будівельних норм та стандартів.

Розділ 5. Земельні питання: використання земель фізичних осіб та будівництво на землях різного цільового призначення.

Блок 1. Правові та податкові аспекти використання земель фізичних осіб

– Дозвільна документація та юридичне оформлення
– Відведення земельної ділянки під забудову;

– Зміна цільового призначення при необхідності;
– Реєстрація проекту забудови.

Блок 2. Будівництво на землях різного цільового призначення.

1. Що і на яких землях можна будувати? Співвідношення видів функціонального призначення територій з видами цільового призначення земельних ділянок.

2. Будівництво на землях сільськогосподарського (с/г) призначення.
– Високі юридичні ризики, Неможливість реєстрації нерухомості без зміни цільового призначення, Потенційна криміналізація угод.

3. Спеціальні території з обмеженим режимом забудови:
– Землі житлової та громадської забудови.
– Землі природно-заповідного фонду та іншого природоохоронного призначення.
– Землі оздоровчого призначення.

– Землі рекреаційного призначення.
– Землі лісогосподарського призначення: Отримання земель лісового фонду у складі с/г угідь
– Водний фонд: Нюанси прибережних земель. Прибережні захисні смуги: хто і як встановлює? Забудова берега.

– Історико-культурні землі.
– Землі промисловості, транспорту, зв’язку, оборони та іншого призначення.

4. Зміна цільового призначення (ЦП) земельних ділянок – нові підходи!

Розділ 6. Дозвільна та проектна документація.

1. Концепція котеджного містечка.
– Будинки. Громадські об’єкти та простори. Інфраструктура.
– Розробка генплану території

2. Юридичні та будівельні вимоги до організації котеджних містечок.
– Класифікація котеджів. Правовий статус. Законодавчі обмеження.
– Місце розташування. Котеджі в світлі ДБН.

3. Апартаменти: нежитлові, але курортні.

– Правові особливості будівництва об’єктів стаціонарної рекреації.

4. Еко-туризм та сільський котедж.
– Законодавча різноманітність, ризики у власності та способи їх подолання.

5. Проектна документація: підготовка та затвердження.
6. Дозвільні документи при малоповерховому, котеджному будівництві.
– Алгоритм отримання дозвільних документів.
– Способи їх спрощення.

7. Право будувати СС1, СС2. Отримання дозвільних документів.
– Будівельна документація в ЄДЕССБ.

Розділ 7. Введення в експлуатацію котедженого містечка

1. Прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об’єктів СС1, СС2.
– Видача сертифікатів про прийняття в експлуатацію. Відмова у їх видачі.
– Реєстрація декларацій про готовність об’єкта до експлуатації.
– Внесення змін до них.

2. Проблемні аспекти від початку будівництва до введення об’єктів в експлуатацію.

Розділ 8. Управління котеджним містечком: модель (ОСКМ)

1. Юридичний статус котеджного містечка як інституції:
– Необхідність реєстрації компанії-девелопера як котеджного містечка.
– Внесення усіх земельних ділянок на баланс компанії.
– Затвердження офіційних характеристик котеджного містечка як публічної оферти.
– Заборона погіршення характеристик після початку продажів

2. Створення Об’єднання співвласників котеджних містечок (ОСКМ).
– Ініціатива від девелопера або власників ділянок;
– Державна реєстрація;
– Передача землі загального користування, інфраструктури на баланс ОСКМ.

3. Управління та звітність:
– Пропорційність голосів власникам ділянок (за площею);
– Статут, органи управління, публічне звітування;
– Залучення штатних працівників або підрядників.

4. Система внесків:
– Постійна частина (управління, охорона, базова інфраструктура);
– Змінна частина (послуги за споживанням);
– Обов’язковість участі навіть для непідключених власників.
– До моменту передачі ОСКМ власники сплачують лише за фактичне споживання (вода, електроенергія); витрати на загальну інфраструктуру несе девелопер.

– Знижки: 2 учасника – 5%, 3 та більше – 10%

– Розробка програми заходу під потреби і специфіку вашої компанії.
– Вартість корпоративного навчання: 60 000 грн (5 годин).

– Тривалість заходу [Вебінар, Семінар]: 6 годин;
– Запитання в чаті або голосом;
– Відповіді на запитання (індивідуальні або надіслані заздалегідь);
– Персональний доступ до відеозапису на 7 днів;
– Ексклюзивні презентації та матеріали доповідача.
– Сертифікат;
– Особиста комунікація з доповідачами та колегами;
– 10 метрів до укриття;
– Забезпеченння залу резервним електропостачання та інтернет з’єднанням;
– Обід у ресторані та кава з випічкою зранку та в перервах;
– Набір для роботи на семінарі: пакет, ручка, блокнот;
– Знижка на поселення в Готелі (звяжіться з вашим менеджером).

– Дата заходу: 17.07.2025
– Вартість: 4300 грн

– 09:30-10:00 Підключення до конференції в ZOOM.
– 09:30-10:00 Реєстрація учасників в Залі для конференцій
– 10:00-11:30 Сесія №1. ДОЦЕНКО – БІЛОУС Наталія
– 11:30-11:45 Перерва на каву
– 11:45-13:15 Сесія №2. ДОЦЕНКО – БІЛОУС Наталія
– 13:15-14:00 Обід
– 14:00-17:00 Сесія №3. ДОЦЕНКО – БІЛОУС Наталія
– 17:00- Відповіді на питання.