Фінансування будівництва 2025: Податкове та Юридичне забезпечення проектів будівництва, Проблеми та ризики Замовників і Девелоперів, Реєстрація речових прав, ОНБ, СМП на МОН, Договори, Деривативи, ІСІ (КУА), Практика, Кейси та правові і податкові рішення

– Вебінар, Семінар прикладна інструкція дій для Замовників будівництва та Девелоперів:
– Податкове та юридичне забезпечення проектів будівництва.
– 2 роки ЗУ №2518-ІХ “Про гарантування речових прав на об’єкти нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому”
– Фінансування будівництва об’єктів будь-якого функціонального призначення.
– Проблеми та нестандартні ситуації, пов’язані із державною реєстрацію речових прав на МОН (Перерозподілу МОН між Замовником та Девелопером після того, як МОН зареєстровані за Сторонами);
– Податкові наслідки, що спричиняються державною реєстрацією спеціальних майнових прав на МОН?
– Чи потрібно реєструвати ОНБ при реєстрації МОН?
– Проблеми та ризики Замовників, Девелоперів (правові наслідки)
– Як укладати Договори про організацію та фінансування будівництва без реєстрації МОН, чи із їх реєстрацію перед прийняттям об’єкту будівництва в експлуатацію?
– Варіанти залучення коштів не лише через МОН, а й через різні варіанти деривативів, базовим активом яких право придбати МОН?
– Альтернативні варіанти залучення коштів в будівництво – обслуговуючі кооперативи, деривативи на поставку готової нерухомості та варіанти із використанням потенціалу інститутів спільного інвестування (ІСІ).

Блок 1. Новели (стан справ в галузі крізь призму поточного законодавства).

1. Податковий та юридичний аналіз норм ЗУ №2518-IX “Про гарантування речових прав на об’єкти нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому”.

– Роз’яснення постанови КМУ від 05.07.2024 року № 785 «Про внесення змін до деяких постанов з питань державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень».
– Лист Міністерства юстиції України № 100421/8.4.3/32-24 від 12.07.2024

а. Сфера застосування закону або на які проекти він не поширюватиметься;

– Категорійний апарат Закону: Подільний та неподільний об’єкт незавершеного будівництва; Майбутні об’єкти нерухомості (МОН); Спеціальні майнові права. Функціональне призначення об’єктів нерухомості.

– «Замовник будівництва» та «Девелопер», як можуть бути врегульовані відносини між ними, оцінка ризиків для кожної із сторін;

– Надання рекомендацій щодо договірних формулювань у відносинах Замовника та Девелопера. Чек-лист обов’язкових пунктів таких договорів. Колапс спільних проектів, в яких ці пункти не враховані – моделювання ситуацій.

– Коли та хто може залучати кошти у будівництво від покупців?
– Місце ІСІ з інвестиційними договорами, з попередніми договорами та продажем права вимоги (ЗУ № 2518-IX).

б. Реєстрація спеціальних майнових прав (СМП) на розподілений та неподільний об’єкт незавершеного будівництва (ОНБ):

– Процедури та правові наслідки – моделюємо як це працюватиме на актуальних прикладах;
– Чи може реєстрація СМП розглядатися як захист від недобудови та шахрайства, чи це лише додаткові витрати?;

в. Чергові включні способи залучення коштів в будівництво:

– Контракт купівлі-продажу майнових прав, зокрема як складова деривативних договорів.
– Майбутнє ЖБК без асоційованих членів із урахуванням норм Закону.
– Нова зарегульованість дискредитувавших себе ФФБ.
– Обов’язкові дії щодо кожного з варіантів фінансування.

– Гарантована («знерухомлена») частина об’єкта будівництва, тобто та частина, яку заборонено продавати в процесі будівництва – як це працюватиме і як її обходитимуть.

– Номенклатура накладних витрат покупця та замовника будівництва при залученні коштів у будівництво. Іншими словами – критично проаналізуємо і обговоримо, що потрібно робити і що буде, якщо нічого не робити.

г. Зміни до Постанови КМУ № 596.

– зміни до оформлення банківської гарантії
– додано визначення як «бенефіціар»

2. Фінансування будівництва у світлі ЗУ “Про ринки капіталу та організовані товарні ринки”:

1. Визначєння сфери регулювання;

2. Види організованих та неорганізованих ринків;

– (а) деривативи на постачання нерухомості (Нове українське право).
– Співвідносимо поняття ПКУ та Закону: Деривативи VS Деривативні контракти, Форвардний контракт та форвард;

– Чи є форвардний контракт на постачання нерухомості фінансовим інструментом? Що таке фінансовий інструмент та чому не кожен деривативний контракт є фінансовим інструментом;

– Коли під час роботи з деривативними контрактами потрібно вдаватися до послуг інвестиційної фірми і чи може інвестиційна фірма супроводжувати операції з деривативними контрактами, які є фінансовими інструментами;

– Чому робота з деривативами на постачання майнових прав на організованому ринку (БТМ, ВТМ або регульованому ринку) є де-факто неможливою, зокрема щодо реєстрації специфікацій та генеральних договорів у НКЦПФР

– Що таке позабіржова торгівля деривативними контрактами та навіщо потрібний публічний аукціон;
– Торговельний репозиторій як обов’язковий фігурант за умов відсутніх підзаконних актів;
– Оцінка правових наслідків недотримання норм Закону, зокрема, для дійсності деривативних контрактів;

3. Практика застосування Закону у контексті запитів будівельного ринку в 2025 році

– (б) деривативи на постачання нерухомості/майнових прав на нерухомість (іноземне право, що застосовується) – як уникнути відкритих питань Закону та вийти з-під його дії.

– Правове обґрунтування не застосування норм Закону у разі укладання деривативів за межами України;

– Чи можуть іноземні деривативи бути активом українських венчурних фондів?
– Чи поширюються норми ПКУ на операції з іноземними деривативами, які здійснюються українськими суб’єктами
– Хто і як може заперечити, визнати недійсним іноземний дериватив;

НОУ-ХАУ НКЦПФР – ОПЦІНИ на постачання права вимоги, випущені КУА (КІФ) – проаналізуємо та спрогнозуємо, як на це ноу-хау відреагує ДПС; або ціна та наслідки беззастережної довіри.

3. ФОРС-МАЖОР у будівництві: практика застосування та прикладне значення у проектах фінансування будівництва

Блок 2. Інвестиції від стратегічних інвесторів. Делегування функцій «замовника будівництва»

1. Огляд актуальних механізмів структурування відносин із стратегічним інвестором.
2. Комплексна забудова
3. Оптимальні договірні конструкції для врегулювання відносин замовника будівництва та стратегічного інвестора у світлі прийнятого Закона № 2518-IX.

4. Методи захисту інтересів замовника будівництва. Моделювання ситуацій.
5. Методи захисту інвестицій стратегічних інвесторів. Моделювання ситуацій.
6. Ризикові ситуації: способи врегулювання їх залежно від статусу сторони Договору.

Блок 3. Продажі будинків у світлі нюансів Закона № 2518-IX.

1. Механізми фінансування проектів котеджної, присадибної забудови.

– Варіанти структурування продажів: земельна ділянка + будинок; таунхауз; частина житлового індивідуального будинку, який стане майбутньою квартирою.

2. Податково-правовий потенціал інститутів спільного інвестування (ІСІ) та житлово-будівельного кооперативу (ЖБК) з метою реалізації проектів котеджної забудови.

– Перелік актуальних операцій та витрати, пов’язані з їх реалізацією.

3. Податковий та юридичний аналіз варіантів залучення коштів від покупців котеджів:

– Правові та податкові принципи вибору варіанту;
– Юридичний аналіз варіанта залучення інвестора як покупця акцій фонду: опис, переваги та недоліки;
– Юридичний аналіз варіанта залучення інвестора як покупця деривативів: опис, переваги та недоліки;
– Юридичний аналіз варіанта залучення інвестора як учасника ЖБК: опис, переваги та недоліки;

Блок 4. Продажі квртир і приміщень – усі питання розглядаються у світлі Закона № 2518-IX за допомогою порівняльного аналізу

1. Критерії вибору Цільової компанії для організації продажів нерухомості, що будується:

– Податкові аспекти. Маркетингові аспекти. Аспекти безпеки.

2. Юридичний аналіз факторів, що впливають на вибір механізму фінансування:

– Законність операцій.
– Оподаткування операцій.
– Мінімізація похідних витрат.
– Маркетингова привабливість механізму.
– Ділова мета операцій.
– Реальність господарських операцій.
– Переваги суті операцій з їхньої формою.
– Звичайна ціна при постачанні активів.

3. Порівняльний аналіз застосовуваних механізмів фінансування будівництва.

– Житлово-будівельні кооперативи.
– Попередні договори у будівництві – ілюзія другої поставки або зона 100% податкового та юридичного ризику. Юридичний аналіз судової практики, моделювання ситуацій.
– Способи продажу нерухомості, що будується через інститути спільного інвестування (ІСІ).
– Фінансово – кредитні механізми.

– Знижки: 2 учасника – 5%, 3 та більше – 10%

– Розробка програми заходу під потреби і специфіку вашої компанії.
– Вартість корпоративного навчання: 55 000 грн (5 годин).

– Тривалість заходу [Вебінар, Семінар]: 6 годин;
– Запитання в чаті або голосом;
– Відповіді на запитання (індивідуальні або надіслані заздалегідь);
– Персональний доступ до відеозапису на 7 днів;
– Ексклюзивні презентації та матеріали доповідача.
– Сертифікат;
– Особиста комунікація з доповідачами та колегами;
– 10 метрів до укриття;
– Забезпеченння залу резервним електропостачання та інтернет з’єднанням;
– Обід у ресторані та кава з випічкою зранку та в перервах;
– Набір для роботи на семінарі: пакет, ручка, блокнот;
– Знижка на поселення в Готелі (звяжіться з вашим менеджером).

– 09:30-10:00 Підключення до конференції в ZOOM.
– 09:30-10:00 Реєстрація учасників в Залі для конференцій
– 09:30-11:30 Сесія №1. ДОЦЕНКО – БІЛОУС Наталія
– 11:30-11:45 Перерва на каву
– 11:45-13:15 Сесія №2. ДОЦЕНКО – БІЛОУС Наталія
– 13:15-14:00 Обід
– 14:00-17:00 Сесія №3. ДОЦЕНКО – БІЛОУС Наталія
– 17:00- Відповіді на питання.