Землі сільгосппризначення
Літо 2022 року виявилося гарячим для аграріїв не лише на власних полях, а й на полях законодавчої діяльності. Особливо гарячим був так званий “аграрний день” у Верховній Раді України 10 липня, коли було прийнято декілька важливий законопроектів у сфері сільського господарства.
Серед них, слід виділити два найважливіші закони, які на думку їхніх розробників, повинні докорінного змінити умови ведення аграрної діяльності та вирішити найбільш наболілі питання землекористування, а саме:
1 Закон України “Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо вирішення питання колективної власності на землю, удосконалення правил землекористування у масивах земель сільськогосподарського призначення, запобігання рейдерству та стимулювання зрошення в Україні” (надалі – Закон № 2498-VIII);
2 Закон України “Про внесення змін до Податкового кодексу України та деяких законів України щодо стимулювання утворення та діяльності сімейних фермерських господарств” (надалі – Закон № 2497-VIII).
1
Чи є позитивною практика проведення у Верховній Раді аграрних днів? Чи дослухаються парламентарі при підготовці законопроектів у галузі аграрних відносин до думки учасників ринку?
Перший серед вказаних законів – Закон № 2498-VIII, який набере чинності з 01 січня 2019 року, вирішує низку багаторічних проблем у сфері земельних відносин, які стримують інтенсивний розвиток сільського господарства та створюють передумови для рейдерського захоплення землі.
Так, Закон № 2498-VIII врегульовує порядок консолідації земель у межах єдиного масиву, визначає правовий статус польових доріг та полезахисних лісових смуг, вирішує питання колективної власності на землю, встановлює граничний термін завершення процедури розпаювання земель тощо.
2
Наскільки довгоочікуваним для українського аграрного сектору є Закон № 2498-VIII? Чи справді цей Закон передбачає вирішення багаторічних проблем землекористування?
Закон № 2498-VIII вводить в українське законодавство поняття “масиву земель сільськогосподарського призначення”, який може бути самостійним об’єктом Державного земельного кадастру, та встановлює особливості використання земельних ділянок, які входять до цього масиву. Зокрема, скасовується штучне обмеження на використання сільськогосподарських земель у межах єдиного цільового призначення.
Земельні ділянки / землі сільськогосподарського призначення, призначені для ведення особистого селянського господарства, фермерського господарства, розташовані у масиві земель сільськогосподарського призначення, можуть використовуватися їх власником, землекористувачем також для ведення товарного сільськогосподарського виробництва без зміни цільового призначення.
3
Яким чином відбуватиметься формування масиву земель сільськогосподарського призначення та його реєстрація у Державному земельному кадастрі? Чи є обґрунтованим запровадження в українське законодавство такого поняття?
Власники земельних ділянок / землі сільськогосподарського призначення усіх форм власності матимуть право обмінюватися ними в межах одного земельного масиву. При цьому, такий обмін не суперечитиме чинному мораторію на відчуження сільськогосподарських земель.
Цікавою новелою Закону № 2498-VIII є можливість обміну (міни) земельної ділянки державної або комунальної власності на земельну ділянку приватної власності у межах одного масиву земель. Разом з тим, такий обмін допускається лише на умовах еквівалентності, коли обидві земельні ділянки мають однакову нормативну грошову оцінку або різниця між цими оцінками становить не більше 10 відсотків.
4
Як співвідноситься можливість обміну земельних ділянок єдиного масиву між їхніми власниками із чинним мораторієм на відчуження сільськогосподарських земель?
Закон № 2498-VIII також дозволяє обмінюватися орендованими земельними ділянками у межах єдиного земельного масиву без згоди орендодавців цих ділянок. Такі законодавчі зміни покликані вирішити проблему “шахівниці” на полі, коли внаслідок паювання земельний масив поділений на велику діяльність земельних ділянок, які розміщені у різних його частинах та не мають спільних меж, що утруднюють консолідований обробіток поля великим орендарем.
Так, власники та орендарі земельних ділянок / землі сільськогосподарського призначення, розташованих у масиві земель сільськогосподарського призначення, на період дії договору оренди можуть обмінюватися належними їм правами користування земельними ділянками шляхом взаємного укладання між ними договорів оренди, суборенди відповідних ділянок. Укладення договору суборенди з орендарем земельної ділянки у разі обміну прав користування не потребує згоди орендодавця (власника земельної ділянки).
При цьому, орендар залишається відповідальним за виконання договору оренди та повинен повідомити орендодавця про обмін права на користування орендованою ділянкою. Фактично, Закон № 2498-VIII позбавляє власника земельної ділянки можливості заперечувати проти передачі належної йому земельної ділянки у суборенду власнику (орендарю) іншої земельної ділянки у тому ж масиві.
5
Яким чином відбуватиметься оформлення обміну прав на користування земельними ділянками в межах масиву? Чи не суперечить такий правовий механізм інтересам власника земельної ділянки, орендар якого обміняв право на користування земельною ділянкою?
Окрім того, відповідно до Закону № 2498-VIII орендар, якому належить право користування істотною частиною масиву земель сільськогосподарського призначення (75% від загальної площі земель масиву) набуває переважне право на одержання в оренду (суборенду) інших земель масиву із наданням їхнім власникам (орендарям) інших рівноцінних земельних ділянок у тому ж масиві.
Це дозволить орендарю істотної частини земель масиву сформувати цілісні посівні площі та “перемістити” з середини поля орендарів невеличних клаптиків землі, які перешкоджають раціональному обробітку ґрунту.
При цьому, власник або орендар земельної ділянки, яка передається в оренду (суборенду) користувачу істотної частини земельного масиву, має право на умови оренди (суборенди), аналогічні тим, котрі існували до обміну правами користування, а також право на відшкодування майнової шкоди, завданої в результаті обміну.
Разом з тим, у разі відмови власника або орендаря земельної ділянки укласти договір оренди (суборенди) у порядку обміну правами користування із основним орендарем земельного масиву, такий договір може бути визнаний укладеним за рішенням суду. Вказані законодавчі новели, безумовно, сприятимуть консолідації земельних активів у руках великих аграрних підприємств, які в умовах земельного мораторію формують свій земельний банк насамперед за рахунок орендованих ділянок.
Водночас, виникають певні сумніви щодо належного захисту прав дрібних землевласників та орендарів і врахування їхніх інтересів у процесі формування цілісних земельних масивів, адже їх фактично позбавляють конституційних правомочностей власника (користувача) та змушують до укладення договорів із найбільшим орендарем масиву, що не узгоджується з принципом свободи договору.
6
Які можливості щодо консолідації земельного масиву надані великим орендарям землі? Чи гарантує Закон № 2498-VIII захист прав дрібних землевласників та орендарів у процесі формування цілісного земельного масиву?
Закон № 2498-VIII також вирішує давно наболіле питання польових доріг та полезахисних лісових смуг.
Право орендувати земельні ділянки державної чи комунальної власності під польовими дорогами надано власникам та користувачам земельних ділянок, суміжних із земельними ділянками під такими дорогами, строком на 7 років. При цьому, на орендарів земельних ділянок під польовими дорогами покладено обов’язок забезпечити безоплатний доступ усіх землевласників та землекористувачів до належних їм земельних ділянок.
Також орендарям дозволити використовувати земельні ділянки під польовими дорогами як ріллю для вирощування сільськогосподарської продукції, що зараз є дуже поширеним явищем. Водночас, не допускається оренда польових доріг, які обмежують зовнішні контури земельного масиву.
7
Чи сприятимуть нові правила використання земельних ділянок між польовими дорогами зменшенню кількості суперечок між власниками (орендарями) земельних ділянок одного масиву?
Відповідно до Закону № 2498-VIII землі під полезахисними лісовими смугами віднесено до земель сільськогосподарського призначення із відповідними правовими наслідками. Так, Закон дозволяє оренду фізичними та юридичними особами земельних ділянок під полезахисними лісовими смугами, які довгий час нікому не належали і внаслідок цього масово знищувалися.
Окрім того, може бути створене державне або комунальне підприємство, яким відповідні землі будуть передані на праві постійного землекористування.
8
Чи сприятиме новий правовий статус полезахисних лісових смуг їх збереженню та належному утриманню?
Передача в оренду земельних ділянок під польовими дорогами та полезахисними лісовими смугами, що обслуговують масив земель сільськогосподарського призначення, здійснюється без проведення земельних торгів і з покладанням на орендаря зобов’язань щодо утримання і збереження відповідних доріг і захисних смуг.
Закон № 2498-VIII визначає правила встановлення земельних сервітутів для будівництва, обслуговування та експлуатації меліоративних систем, масове руйнування яких ставить під загрозу ведення раціонального сільського господарства в Україні, особливо у степовій зоні.
Окрім того, запроваджується обов’язкове відшкодування витрат на гідротехнічну меліорацію землекористувачу, якому належать право користування не менше 75 відсотками земель масиву.
9
Які заходи щодо покращення стану меліоративних систем передбачає Закон 2498-VIII?
Безумовним досягненням Закону № 2498-VIII є створення передумов для вирішення питання колективної власності на землю та поступового переходу такої землі у комунальну і приватну власність. Передбачається, що після 2025 року колективна форма власності на землю зникне, як того і вимагає Конституція та Земельний кодекс України.
Разом з тим, способи трансформації колективної власності на землю різняться залежно від правового статусу відповідних земельних ділянок та наявного етапу процедури їх розпаювання.
10
Яким чином Закон 2498-VIII вирішує питання колективної власності на землю? Чи передбачається скасування колективної власності на землю?
Щодо земель припинених колективних сільськогосподарських підприємств (крім земельних ділянок, які перебувають у приватній власності), Закон № 2498-VIII встановлює просте та однозначне правило про їх перехід з 01 січня 2019 року у комунальну власність територіальних громад, на території яких вони розташовані. На підставі цього Закону орган місцевого самоврядування зможе зареєструвати право комунальної власності на відповідні земельні ділянки після їх інвентаризації.
11
Чи передбачено автоматичний перехід у комунальну власність земель колективних сільськогосподарських підприємств?
Що ж стосується земель, які станом на 01 січня 2019 року залишилися у колективній власності сільськогосподарських підприємств, що не були припинені як юридичні особи, то Закон № 2498-VIII дозволяє власникам земельних часток (паїв) та їх спадкоємцям до 2025 року завершити розпаювання сільськогосподарських угідь, що залишилися у колективній власності, за умови передачі несільськогосподарських угідь у комунальну власність. Протягом перехідного періоду місцева рада має права надавати нерозподілені землі в оренду.
При цьому, остаточний розподіл земель колективної власності між власниками земельних часток (паїв) та їх спадкоємцями має завершитися до 01 січня 2025 року. Після цієї дати землі, що залишилися у колективній власності та не були розподілені, передаються у комунальну власність у судовому порядку.
12
Чи передбачає Закон № 2498-VIII завершення багаторічного процесу розподілу земель колективної власності між власниками земельних часток (паїв)? Які часові межі встановлено для остаточного розпаювання колективних земель?
Окрім того, Закон № 2498-VIII встановлює граничний термін оформлення власником земельної частки (паю) або його спадкоємцем права власності на земельну ділянку. Так, земельна ділянка має бути виділена в натурі (на місцевості), а право власності на неї має бути зареєстроване у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, не пізніше 01 січня 2025 року. У іншому випадку відповідна земельна ділянка після її формування може бути передана у комунальну власність як безхазяйне майно за рішенням суду.
Якщо власник невитребуваної земельної частки (паю) або його спадкоємець пропустив строк для оформлення права власності на земельну ділянку з поважної причини, суд може встановити додатковий строк, достатній для такого оформлення. У будь-якому разі, передача земельної ділянки, сформованої з невитребуваної земельної частки (паю), протягом 7 років з дня державної реєстрації права комунальної власності на неї, забороняється.
13
Яким чином Закон № 2498-VIII вирішує долю невитребуваних земельних часток (паїв)? Який граничний строк оформлення права власності на земельну частку (пай)? Чи можна говорити про зникнення категорії земельних часток (паїв) після 2025 року?
Таким чином, Закон № 2498-VIII чітко встановлює часовий період, після спливу якого колективна форма власності на землю має відійти у минуле шляхом трансформації у комунальну або приватну власність. Однак, наскільки вдасться реалізувати цей намір законодавця, покаже час та швидкість протікання передбачених Законом процедур.
Другим не менш важливим законодавчим актом у сфері аграрних відносин, прийнятим 10 липня цього року, був Закон № 2497-VIII, який покликаний стимулювати утворення та діяльність сімейних фермерських господарств.
Якщо Закон № 2498-VIII відображає насамперед інтереси великих аграрних компаній, які зацікавлені в консолідації орендованих ними земельних масивів, то Закон № 2497-VIII спрямований на підтримку та розвиток дрібного і середнього землевласника, який забезпечує зайнятість у сільській місцевості та автентичний поступ вітчизняного аграрного сектору.
14
Які механізми підтримки фермерства передбачені Законом № 2497-VIII? Наскільки ефективні ці механізми?
Закон № 2497-VIII дозволяє фізичним особам-підприємцям, які організували сімейне фермерське господарство, скористатися спрощеною системою оподаткування та стати платником єдиного податку четвертої групи. Разом з тим, передбачено ряд умов, за яких фізична особа-підприємець може зареєструватися платником єдиного податку четвертої групи:
1) провадження господарської діяльності виключно у межах фермерського господарства, зареєстрованого відповідно до закону;
2) здійснення виключно вирощування, відгодовування сільськогосподарської продукції, збирання, вилову, переробки власновирощеної або відгодованої продукції та її продажу;
3) провадження господарської діяльності (крім постачання) за місцем податкової адреси;
4) заборона використання праці найманих осіб;
5) членство у фермерському господарстві лише членів сім’ї фізичної особи у визначенні ч. 2 ст. 3 Сімейного кодексу України;
6) площа сільськогосподарських угідь та/або земель водного фонду у власності та/або користуванні членів фермерського господарства становить не менше 2 гектарів та не більше 20 гектарів.
При цьому, фізична особа-підприємець, на відміну від юридичної особи, стає платником єдиного податку четвертої групи з дня її державної реєстрації.
Також фізична особа-підприємець, що є платником єдиного податку четвертої групи, може не застосовувати реєстратори розрахункових операцій (РРО), якщо обсяг її річного доходу не перевищує 1 млн. гривень.
15
Які переваги перебування фермера на спрощеній системі оподаткування? Чи надасть це сімейним фермерським господарствам додаткові стимули для розвитку?
Окрім того, з метою збільшення власних надходжень місцевих бюджетів встановлено, що податок на доходи фізичних осіб, утриманий податковим агентом з орендної плати за земельні ділянки та частки (паї), сплачується до місцевого бюджету за місцезнаходженням таких земельних ділянок (часток, паїв).
Закон № 2497-VIII також запроваджує пільговий режим сплати єдиного внеску на загальнообов’язкове державне соціальне страхування для голови та членів сімейного фермерського господарства, створеного платником єдиного податку четвертої групи, який полягає у доплаті відповідного внеску за рахунок коштів державного бюджету протягом 10 років. При цьому, держава протягом першого року компенсує 90% єдиного соціального внеску, наступні сім років щорічно зменшує суму доплати на 10%, а на дев’ятий та десятий роки – відшкодовує лише 10 % суми внеску.
16
Яка мета запровадження для членів сімейних фермерських господарств пільгового порядку сплати єдиного соціального внеску? Яким буде механізм такої державної фінансової підтримки?
Закон № 2497-VIII передбачає окремі новели щодо порядку створення фізичними особами сімейних фермерських господарств, що у певній мірі спрощує їх державну реєстрацію та подальшу діяльність. Визначено, що установчим документом сімейного фермерського господарства є договір (декларація) про його створення.
Договір про створення сімейного фермерського господарства укладається фізичною особою спільно з членами її сім’ї в письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню за місцем розташування майна та земельних ділянок фермерського господарства. Декларація про створення сімейного фермерського господарства (у разі одноосібного ведення такого господарства) складається фізичною особою самостійно в письмовій формі.
Головою сімейного фермерського господарства є член сім’ї, визначений договором (декларацією) про його створення, який і реєструється як фізична особа – підприємець та може обрати спрощену систему оподаткування.
17
Які особливості створення сімейного фермерського господарства фізичною особою? Чи необхідно для цього реєструвати юридичну особу?
В цілому, можна підсумувати, що описані закони створюють передумови для вирішення фундаментальних проблем українського аграрного сектору та переходу до більш масштабної реформи відносин у сфері сільського господарства, котра в кінцевому результаті має завершитися скасуванням мораторію про продаж сільськогосподарських земель та відкриттям в Україні ринку землі.
