Ринок землі з 01.07.2021 (Одеса): семінар Кіпріянової Вікторії, договори оренди та суборенди, Купівля-продаж землі, Переважне право, Постійне користування, Закон 1423-IX (2194)

Ринок землі в Україні: мораторію немає з 1.07.2021р? Готуємось до ринку землі: що треба зробити вже? Як орендувати та купувати землю? Що запроваджується та скасовується Законом 1423-IX (2194)? Чи скасує КСУ закон про відкриття ринку С/Г землі? Аналіз змін в законодавстві 2021: ЗУ 552-IX, 554-IX,711-IX, Проект Закону № 2195, Договори оренди та суборенди. Як залізобетонно оформити? Що має/не має бути в договорі? Як уникнути масового розірвання договорів? Переважне праву на оренду землі, Що робити якщо скасують права постійного користування землею? Планування використання земель: що зміниться? Захист землевласників від рейдерського захоплення та позбавлення їх землі СГ призначення.

1. Участь в залі для конференцій.

Блок №1. Земельна реформа 2021 – законодавчий пакет земельної реформи

а. Прийняті закони

— Щодо умов обігу земель с/г 552-IX (закон про ринок землі).
— Щодо удосконалення системи управління та дерегуляції у сфері земельних відносин 1423-IX (2194) (спрощення та децентралізація земельних процедур)

— Щодо продажу земельних ділянок на електронних земельних торгах 2195-IX (чекає на підпис)
— Щодо державного аграрного реєстру та удосконалення державної підтримки 985-IX
— Щодо протидії рейдерству 340-IX

— Про національну інфраструктуру геопросторових даних (НІГД) 554-IX
— Щодо питань колективної власності, удосконалення землекористування 2498-IX
— Щодо планування використання земель 711-IX

б. Законопроекти на розгляді парламенту

— Про фонд часткового гарантування кредитів у с/г 3205 -2-IX (проголосований в першому читанні)
— Щодо забезпечення права працівників державних с підприємств на земельну частку (пай) 3012-2-IX

— Щодо трансформації інституту постійного користування землею 5385-IX
— Щодо консолідації земель
— Які розробляються важливі законопроекти для реалізації земельної реформи?

Блок №2. Ринок землі в Україні С/Г землі з 01.07.2021р: оренда, купівля-продаж

— Закон про ринок землі № 552-IX: які обмеження скасовуються?
— Коли і як запрацює ринок землі? Що має бути зроблено вже?
— Хто, коли та скільки зможе придбати земельних ділянок с/г призначення?
— Що з іноземцями (юридичні та фізичні особи)? Чи є обмеження для іноземців в Законі 1423-IX (2194)?

— Чи продаються С/Г землі державної та комунальної власності?
— Які заборони щодо набуття права власності на с/г землі, а також продажу?
— Які обмеження щодо загальної площі с/г ділянок у власності?
— Які обмеження щодо придбання юридичної особи, яка має у власності с/г землю?

— Підписано Закон «Про Референдум» № 1135-ІХ. Чи будуть продавати землю іноземцям?
— Що робити фермерським господарствам (ФГ) якщо перевищено ліміт по концентрації?
— Які наслідки порушення обмежень?

— Як буде працювати переважне право викупу/оренди та які будуть умови викупу/оренди?
— Який вплив мораторію на способи відчуження земель С/Г призначення?
— Що доцільно врахувати при підготовці до оренди землі або набуття землі у власність?

— Які особливості оплати придбання земельних ділянок С/Г призначення?
— Чи будуть перевіряти джерело походження коштів для придбання землі?
— Які є джерела фінансування фермерів на купівлю землі?

— Роль банків у земельній реформі?
— Ціна продажу С/Г ділянок: вартість землі після відміни мораторію?
— Питання оподаткування

Блок №3. Готуємось до ринку землі та Закон 1423-IX (2194): що треба зробити вже?

1. Законом 1423-IX (2194) запроваджується:
— спрощений доступ до Держфонду документації із землеустрою та оцінки земель.
— безперешкодний доступ до об’єктів землеустрою для розробників документації.
— обов’язкове страхування при розробці документації із землеустрою та топографо-геодезичних робіт.
— заборона виконання робіт у разі конфлікту інтересів (власник ділянки, родичі).

— затверджений механізм встановлення меж громад.
— обов’язкова цифровізація документації із землеустрою.
— розширення ролі саморегулівних організацій у питаннях професійної атестації та управління ризиками професійної діяльності.

2. Законом 1423-IX (2194) скасовується:
— законодавче регулювання вартості робіт із землеустрою.
— погодження ВРУ припинення права постійного користування особливо цінних земель.
— продаж іноземцям земель несільського господарського призначення державної, комунальної власності за погодженням КМУ.

— обмеження на продаж земель несільсько-господарського призначення іноземцям за межами населених пунктів.
— спецдозволи на зняття та перенесення ґрунтового покриву ділянок.
— процедура попереднього погодження матеріалів місця розташування об’єкта, який передбачається розмістити на земельній ділянці.
— інститут державної експертизи землевпорядної документації та інститут агрохімічної паспортизації земель.

4. Cui prodest? (хто виграє і хто програє внаслідок скасування мораторію?).
— власники земельних ділянок: як продати дорожче.
— агровиробники: як купити подешевше?
— спекулянти: як купити дешевше і продати дорожче?
— і ще раз агровиробники: як не допустити зменшення земельного банку?
— ринок сільськогосподарських земель, економіка України та міжнародні відносини/

5. Схеми обходу мораторію: вчора, сьогодні, завтра.
— огляд “популярних” схем обходу мораторію в минулі роки.
— чи можна обійти заборону сьогодні?
— майбутні варіанти подолання обмеження на кількість землі «в одних руках».
— як іноземці можуть заволодіти українською землею і чи потрібно це їм?

6. Способи набуття права власності на СГ землі при відміні мораторію.
— варіанти відчуження ділянок СГ призначення. Закон 1423-IX (2194). Обмеження способів відчуження.
— процедура відчуження землі: особливості та практичні рекомендації.
— купівля-продаж, дарування.
— довірча власність. Як перевести. Як використовувати.

— застава. Іпотека. Забезпечення зобов’язань
— міна, як спосіб обходу мораторію: можна чи не можна? Позиція Верховного суду. Свіжа практика.
— рента, спадкування, спадковий договір, договір довічного утримання.
— робота з корпоративними правами.

7. Попередні договори. Скасувальні та відкладальні умови.
8. Продаж земельної ділянки, на якій є договір оренди (в т.ч. на 49 років).
— чи можна відчужити (продати, подарувати, поміняти…)?
— перехід права власності – є / не є підставою для розірвання договору оренди землі?
— власник хоче продати ділянку, яку Ви орендуєте. Як підстрахуватися?

9. Скасування права постійного користування: проект закону №538
— переоформлення існуючих прав постійного користування на інші речові права
— постійне користування землями державних та комунальних підприємств: як взяти в оренду, суборенду?
— зміна меж земельної ділянки, яка перебуває в постійному користуванні.

10. Договори оренди (в т.ч. довгострокові) та емфітевзису, які укладені до ринку? Що буде з ними?
— масове розірвання договорів: викуп чи перекуп землі?
— найбільша зона ризику: малий та середній фермер.
— ризики великих агрохолдингів: Втрата земельного банку та переділ ринку.

11. Захист орендаря: Як не втратити існуючий земельний банк?
— як підготуватися до відкритого ринку землі? Практичні рекомендації.
— що і як змінити в договірній практиці? Як не допустити дострокового розірвання договорів оренди?
— права оренди в умовах вільного обігу земель СГ призначення.
— як підготуватися до ринку: тех. документація та реєстрація ділянок; розрахунок орендної плати; соціальна складова.

12. Варіанти збільшення земельного банку.
— зміна складу угідь. Пасовище – рілля. Нецільове використання.
— обробка землі без документів. Самозахоплення землі. Ризики. Розрахунок втрат. Штрафи. Кримінальна відповідальність
13. Новий податок для СГ підприємств: не менше 1600 грн. за 1 га сільгоспугідь.

Блок №4. Ринок землі 2021: чи скасує КСУ закон про відкриття ринку С/Г землі?

— чого чекати від КСУ?
— як конституційна криза впливає на ринок землі?
— підстави для можливого визнання неконституційним закону №552.
— правові наслідки можливого рішення КСУ.
— якщо Закон №552 пройде перевірку КСУ, то…

Блок №5. Децентралізація 2021: перехід державних земель у повноцінне розпорядження громад, контроль за самовільним зайняттям земельних ділянок та нецільовим використанням земель.

1. ОТГ та Закон 1423-IX (2194), передача з 01.01.2021 року землі державної власності за межами населених пунктів до комунальної власності сільських, селищних, міських рад.
— удосконалення системи управління та дерегуляції у сфері земельних відносин.
— передача державних сільгоспземель у комунальну власність.
— передача функцій контролю в земельній сфері — місцевим органам влади.
— дерегуляція землеустрою та усунення корупційних ризиків у земельній сфері.

2. Органи місцевого самоврядування отримують:
— землі державної власності за межами населених пунктів у комунальну власність (крім земель оборони, земель держ підприємств, установ, організацій та інших земель, необхідних державі для виконання своїх функцій).
— повноваження змінювати цільове призначення земельних ділянок приватної власності за межами населених пунктів
— затвердження документації із землеустрою та містобудівної документації за межами населених пунктів
— повноваження з контролю за використанням та охороною земель (зокрема, контроль за самовільним зайняттям земель чи нецільовим використанням).

3. Удосконалення законодавства про оцінку земель:
— чіткий склад суб’єктів оціночної діяльності.
— скасування економічної оцінки земель.
— надання статусу публічної інформації всій технічній документації, звітам про експертну грошову оцінку ділянок.
— обов’язковий моніторинг ринку земель на підставі відомостей Держреєстру

4. Нові функції:
— особливий охоронний статус територій та об’єктів природно-заповідного фонду та об’єктів культурної спадщини поширюється на землі будь якого цільового призначення.
— зміна цільового призначення ділянок не впливає на особливий режим використання територій та об’єктів природно-заповідного фонду а також території під та навколо об’єктів культурної спадщини

5. Як громадам підготуватися до запуску ринку землі?
— як провести інвентаризацію земель та сформувати базу даних про всі земельні ділянки на території громади;
— як зробити комплексний план розвитку територій громад, поєднавши містобудівну документацію та документацію з землеустрою;

— підготовка до зустрічі з потенційними інвесторами;
— підготовка вільних земель до земельного аукціону;
— проблеми які можуть виникнути.

6. Як Громади набувають право власності на землю?
— ділянки, які сформовані та зареєстровані в ДРРП мають бути перереєстровані за громадою.
— ділянки, які не сформовані (немає кадастрових та реєстрації в ДРРП), вважаються власністю громади автоматично.

7. Які землі не переходять у власність громади землі?
— які перебувають на праві постійного користування у державних підприємств; землі оборони; землі природозаповідного призначення; Чорнобильська територія; землі щодо яких є рішення про передачу в постійне користування державним підприємствам.

8. Закон України 711-IX з 24.07.2021 (набирає чинності) впроваджує комплексне просторове планування територій громад та публічність планів використання земель.
— громада визначатиме функціональне планування всієї своєї території.
— збільшення прозорості приватизації та вилучення земельних ділянок.
— легалізація земель, виведених в постійне користування?
— ризики скасування ДПТ у випадку не узгодження з планувальними рішеннями комплексного плану розвитку території громади.
— право самостійно визначати цільове призначення земельної ділянки?
— спрощується забудова СГ земель?

Блок №6. Ринок землі 2021: чи скасує КСУ закон про відкриття ринку С/Г землі?

— чого чекати від КСУ?
— як конституційна криза впливає на ринок землі?
— підстави для можливого визнання неконституційним закону №552.
— правові наслідки можливого рішення КСУ.
— якщо Закон №552 пройде перевірку КСУ, то…

Блок №7. Договори оренди та суборенди. Як залізобетонно оформити? Що має / не має бути в договорі?

1. Аудит договорів оренди землі: управління орендованими землями.
— земельний банк, повний аудит, інвентаризація, оформлення.
— перевірка договорів оренди: організація та результат. На що звернути увагу та як виправити помилки.
— управління договірними відносинами на підприємстві: різні строки оренди, продовження договорів та їх реєстрація.
— малолітні, неповнолітні, недієздатні.
— декілька співвласників, незібраний урожай.

2. Рекомендований шаблон договору оренди землі.
3. Договори оренди 2021
— укладання. Вимоги до договорів. Правила оформлення. Невідповідність договорів, їх ризики, захист.
— які помилки допускаються найчастіше та як їх уникнути? Практичний аналіз помилок в договорі оренди. Пов’язані з цим ризики.

— помилки, що призводять до визнання договору недійсним.
— умови договору оренди. Які умови точно повинні бути в договорі, а яких не бути. Що варто залишити, а що виключити?
— пункти: як вони мають бути сформульовані щоб уникнути спорів з орендодавцем.
— відповідність законодавству.

— істотні умови за 2021: наслідки їх відсутності?.
— істотна умова це строк (роки, місяці, дні, години), а не термін (календарна дата).
— нова істотна умова: дата укладення.
— додаткові умови. Порядок виплати орендної плати (додатковий захист орендаря). Можливість зібрати урожай (строк дії договору закінчився).

— Форма договору:
а). Типова форма – підводне каміння (ризики застосування типового договору оренди)! Для кого обов’язкова?
б). Проста письмова форма.
в). Вимога про нотаріальне посвідчення з 16.07.2020. Що може бути предметом вимоги (договори оренди…). Така вимога є обтяженням.
— невід’ємні додатки: потрібні чи ні. В яких випадках обов’язок виготовити додатки залишається. Як уникнути.
— акт-приймання передачі ділянки.
— що вписати, як спосіб додаткового захисту поновлення договору на новий строк. Ризики його відсутності.

4. Внесення змін в договір.
— як можна оформити зміни до договору? Чи можна укласти новий договір оренди, якщо старий ще не закінчився.
— зміна власника, сторони договору.
— неврегульовані ситуації.
— смерть орендодавця, відсутність спадкоємців. Виплата орендної плати наперед тощо.

5. Зміна правил користування земельною ділянкою.
— як законно користуватися землею? Чи можна користуватися до держреєстрації?
— власники якої померли, а договори закінчились. Користуємось.

6. Впровадження Переважного права на придбання земельних ділянок (Закон України 1423-IX (2194): у орендаря з’явиться переважне право на придбання земельних ділянок.
— 1 черга: особа яка має спеціальний дозвіл на користування надрами.
— 1 черга: орендар земельної ділянки.
— ПП купівлі земельної ділянки с/г призначення реалізується орендарем у разі відмови від такого права
суб’єкта першої черги.

— орендар має ПП на придбання її у власність, за умови сплати ним її вартості продажу, а при купівлі на аукціоні – якщо його пропозиція є рівною з пропозицією, яка є найбільшою із запропонованих учасниками аукціону.
— якщо орендар не може бути покупцем земельної ділянки с/г призначення то можливе одноразове
здійснення передачі ПП іншій особі з обов’язковою реєстрацією в реєстрі речових прав.
— намір про продаж земельної ділянки не суб’єкту ПП реєструється в реєстрі речових прав (як обтяження) не
пізніше як за три місяці, а нотаріус протягом 3-х робочих днів повідомляє суб’єктів ПП цінним листом.
— ПП купівлі земельної ділянки с/г призначення реалізується після сплати ціни за якою здійснюється продаж
земельної ділянки (в т.ч. на аукціоні) та виконання інших умов договору.
— вважається відмовою від ПП купівлі, якщо суб’єкт ПП протягом 2-х місяців не повідомив нотаріуса про бажання скористатись цим правом, або відмовився від укладання договору купівлі-продаж.

7. Поновлення договорів (оренда, суперфіцій, емфітевзис, сервітут) на новий строк. Автоматична пролонгація договорів.
— з 16.07.2020р. Нові правила! До яких договорів застосовуються?
— поновлення по новій процедурі. Автоматично, без укладення додаткової угоди (крім ділянок державної та комунальної власності).
— як поновлюються договори, укладені до 16.07.2020р.? Додаткова угода? Новий договір? І те, і те?

— на умовах визначених договорами, за правилами на момент укладення.
— договори на управління спадщиною. Немає автоматичного поновлення.
— “Мовчазна згода”: коли працює, ефективний захист права оренди, поновлення/продовження за “мовчазною згодою” (ч. 6 ст. 33 Закону) для земель державної та комун. власності нівелюється.
— ризик комбінації строку і терміну (“договір укладено на 7 років до 16.07.2027”) – перешкода автоматичній пролонгації.

8. Припинення права оренди (автоматично) після 16.07.2020р.
9. Договір оренди ПАЮ (після отримання держакту на право власності): чи є автоматичне припинення?

10. Обрахування СТРОКУ дії договору. Зміна підходу.
— початок / Закінчення дії договору оренди – обчислюється від дати укладення (а не реєстрації) – ст. 19 ЗУ “Про оренду землі”.
— право оренди – з дати реєстрації такого права в Державному реєстрі речових прав.
— як вплине на вже укладені договори? Як коректно прописати в нових договорах?
а.) позиція Верховного Суду у визначення строку дії договору оренди землі.
б.) що робити якщо на ділянці знаходиться незавершене виробництво.
в.) чи можна сіяти, якщо договір закінчується до моменту збору врожаю: ризики та наслідки.
г.) чк обійти мінімальний строк оренди для земель СГ призначення?

11. Розірвання договору оренди (в т.ч. в односторонньому порядку).
— ТОП підстав для розірвання договору оренди землі.
— як захиститися та не допустити?
— умови в договорі оренди, які можуть призвести до розірвання.
— що найчастіше стає підставою для оскарження договору оренди.

— судова практика по розірванню договорів оренди укладеними із фермерами, причини, проблеми та пропозиції їх вирішення.
— як уникнути дострокового припинення договору?
— договір оренди – як точка входу рейдерського захоплення. Які помилки допускаються найчастіше та як їх уникнути. Як виправити помилки.

12. Суборенда земельних ділянок в межах одного масиву та поза межами.
— суборенда державної / комунальної землі. Розмір суборендної плати, ПДВ.
— суборенда приватних земель: податкові наслідки.
— чи може суборенда плата біти більшою ніж орендна?
— чи можна зробити суборенду на частину землі?
— згода власника на суборенду: так чи ні.

13. Аудит орендної плати. Як правильно нараховувати та виплачувати?
— орендна плата (істотна умова договору). Встановлення, порядок та підстави зміни (+ в односторонньому порядку).
— розмір орендної плати: як правильно сформулювати, щоб не потрапити у пастку?
— перегляд орендної плати: умови та порядок.
— не є підставою для дострокового розірвання договору.

— виплата орендної плати на майбутні періоди.
— форми орендної плати: грошова форма (готівка, безготівка), Натуральна (як правильно сформулювати), Реалізація с/г продукції в рахунок орендної плати.
— законний спосіб, який підтверджується ДПС, щоб відійти від застосування натурального коефіцієнту. Варіанти мінімізації сум ПДВ.
— особливості сплати орендної плати за землі державної та комунальної власності.
— індексація орендної плати та індексація НГО: як уникнути подвійної індексації.

— строки внесення орендної плати. Невнесення орендної плати у встановлені строки. Ризики та наслідки
— відповідальність за несплату (неналежну сплату) орендної плати.
— орендодавець помер, а спадкоємці відсутні. Що з орендною платою, ПДФО?
— «прихована» оренда. Наслідки. Податки (договори послуг, підряду, спільної діяльності). Ціна за оренду, послуги між «дружніми підприємствами».
— остання практика Верховного суду.

14. Плата за землю (в т.ч. землекористувачем).
— ставки податку. НГО (не)проведено.

09.30-10.00 Реєстрація учасників в залі
09.30-11.00 Сесія 1: Кіпріянова Вікторія
11.00-11.20 Перерва на каву
11.20-12.40 Сесія 2: Кіпріянова Вікторія
12.40-13.00 Обід
13.00-14.30 Сесія 3: Кіпріянова Вікторія
14.30-14.45 Відповіді на запитання. Перерва на каву
14.45-16.30 Сесія 4: Кіпріянова Вікторія
16.30-17.00 Відповіді на запитання. Перерва на каву